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３．個人では入手困難な情報を調査・記入する

物件広告には記載されておらず、個人のオーナーではやや入手が困難な項目になりますが、付き合いのある仲介会社などをうまく活用して、募集条件比較表を完成させましょう。

①募集開始日、現空期間

募集を開始してから何ヶ月空室が続いているかは、競合物件の値下げの可能性を探るための大きな情報です。空室期間が長い場合、物件広告の賃料より安くする可能性がありますが、調べてみないと分からない情報です。

②下限賃料：値下げ意思

賃金交渉の下限は非常に答えにくい内容で、この問い合わせは誰もができるものではありませんが、仲介会社やオーナーに直接聞くしかありません。優良企業が入居を希望しているとして、いくらまでなら交渉の余地があるのかずばり聞いてみるのです。リアルタイムで変動するオフィス市場でもあり、下限賃料を決めているオーナーは少ないのであくまでアバウトな数字となります。私の長年のリサーチ経験からすると、ここで出てくる賃料はテナントがほぼ決まる目安の賃料であり、実際にはそれより低い賃料で決まるケースが少なくないようです。

③成約情報

具体的には成約賃料、保証金、更新料、償却費などの条件を指します。これらの情報は業者間でもなかなか出回るものではなく、それなりのノウハウ、情報網が必要ですが、厳密に比較しようとしたらこれらの情報は必須です。物件広告に表示されていた数字より低い賃料で成約している例もあるため、実際の成約賃料を知らなければ完全な比較になりません。

２．物件広告等で入手可能な情報を記入する

募集条件比較表の項目の説明に入ります。表の書き込みを始める前に選定した競合物件にNo.を付けて地図に落とし込みましょう。できれば航空地図がよいでしょう。こうすると同じような条件のビルを立地で順位を決める場合に便利ですし、20物件以上のビルの位置が分からなくなることもありません。準備が整ったら記入です。これらは個人のオーナーでも物件広告などから入手可能な情報です。

①順位

オフィスビル経営の基本Ⅱ経営者としての心構え②でご紹介した物件評価書に基づき、順位をつけます。順位は実際の情報の記入過程で変わってくることもあり、決めつけは禁物です。自分のビルを含めて冷静な判断で記入して、最終的な調整も必要です。

②物件名

同エリアに複数のビルを所有しているオーナーは、空室が多いと賃料設定を下げる可能性が高い傾向にあります。「○○第1ビル」とか「田町△△ビル」のように、物件名から同一オーナーかどうかを判断できる場合があります。

③所要時間

途中の道路事情によっては広告記載の時間よりもかかる場合がありますので、最寄り駅から実際に歩いた要時間を記入します。ビル周辺の状況など、見たからこそ分かる情報を入れておくとなお良いでしょう。

④物件広告の情報

オフィスの階数、面積(坪)、竣工年月日、入居可能日、保証金、賃料、管理費、更新料、償却費は物件広告から転載します。OA床や空調の有無、警備体制などの設備についても記載されているものは同様に転載しますが、設備は貸す側にとってマイナス情報は記載されていませんから個別に確認する必要があります。１９８１年６月１日改正の建築基準法施行令に基づく新耐震基準に適応のビルかどうかもポイントです。微妙な時期の竣工日であれば、建築確認申請日を問い合わせるなど確認が必要です。

総合設計制度以外にもう１つ高さ制限の緩和を受けられるのが、「地区計画」がある場合です。東京の23区内の場合、各区が地域の実情に合わせて、新築の建物に一定の処置を施せば容積率や高さ制限を緩和しますよ、というものです。
例えば中央区の場合、日本橋や銀座、月島などそれぞれ地域性の強い都市空間が形成されていることもあり、それの保持、あるいは改良を目的としてそれぞれの地区計画が設定されています。
例えば銀座の場合きれいな街並がそのエリアの大きな売りとなっています。そこに斜線制限に準じて上にいくほど段々にセットバックしてしまっては街並が壊されてしまうので、前面道路から建物をセットバックさせれば、高さ制限を緩和して、かつ容積率も増加しても良い、という地区計画が設定されています。また、月島の場合は古くからの路地がありますが、都市防災の観点からみれば狭い道に面した木造の家屋は弱点です。この場合は耐火建築物への建替えを促進し、道を広げるように建物をセットバックすることが防災に繋がるために、耐火建築物とセットバックを行えば斜線や容積率の緩和が受けられるという制度設計になっています。

ここまで数種類の高さ制限について述べて来ましたが、感の良い方ならお気づきかも知れません、これら高さ制限に当てはまらない建物があるということを。例えば、六本木ヒルズや西新宿の超高層ビル群、あれらは普通に高さ制限をかけると成立しない高さを誇っていますが、現に建っています。これらの高さ制限を回避する幾つかの方法があります。
その１つは「総合設計制度」です。500m2以上という比較的大きな敷地に対して敷地いっぱいに建物を建てるのではなく、建物の足元に公開空地と呼ばれる一般の方が立ち入れる場所を整備することで、道路斜線や隣地斜線を緩和、つまり無くしても良い、という精度です。さらに容積率も上乗せすることが可能なので、開発側の事業としてメリットは大きいですし、一般市民も地上レベルの歩行空間が拡大するので、環境的に良くなるだろうと考えられています。
また、東京都の場合では都心の夜間人口の減少（ドーナツ化現象）への対応策として、総合設計制度で一定の割合以上を住宅とすると、さらに容積率を増加出来るという内容もあります。六本木ヒルズやミッドタウンなど大型の開発に併せて住宅棟がつくられているのはそのためなのです。

「高度地区」の制限の内容をみてみるとかなり「斜線制限」に似通った内容となっています。「高度利用地区」という土地の高度利用を目的とした内容もありますが、主たる内容はほぼ「斜線制限」と変わりがないでしょう。

図8-1-2:高度地区（渋谷区）

「高度地区」は都市計画法第8条によって定められていますが、この第8条ではその他、都市計画にまつわる地域地区についても位置づけています。本稿で度々言及している住居地域や商業地域といった「用途地域」もその地域地区の１つですし、景観地区、風致地区、防火地域と準防火地域なども、この都市計画法第8条によって定められています。
「用途地域」も都市計画法で定められてそれが「斜線制限」などに繋がっているので、「高度地区」の存在意義が分かり難いものとなっていますが、そもそも法の成り立ちとしてこれらは大きく違います。「斜線制限」はあくまでもその制限の内容は建築基準法で定められていて、その適用範囲を都市計画法に則るという話ですが、「高度地区」についてはその制限の内容が法文上では明確に謳われている訳ではなく、その対象となるエリアとともに各自治体によって定められます。そういう意味で、建築基準法で定められた画一的な制限内容から、より地域の事情を反映した制限内容にできるというメリットがあるのでしょう。