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8-2. 面積 （２）
続いて「延床面積」あるいは「容積率」ですが、これは当該敷地に対して床として建物が何平方メートル建てているか、あるいはそれを割合で表現したものとなり、「許容容積率」はその割合の最高限度にあたります。この数字は敷地の資産価値を考える上で極めて重要な数字です。その敷地にどの程度の床面積が得られるかということは、その床を賃貸にする上で直接的に収入に関わってくる最たるファクターです。ｍ2あたり坪単価といった考え方がそれを如実に示していますし、賃貸物件を探す際には予算と場所に加えて広さというのは最も基本的な項目でしょう。
これら「許容建蔽率」「許容容積率」は都市計画によって定められています。ここで、いったい都市計画では何がなされているのか？という疑問が挙がります。基本的には対象となる都市をエリア毎に分けて、そこに想定する建物の用途を当て嵌める、ということを都市計画がしています。多くの場合、幹線道路沿いは高層の建物が建てられる商業地の色をぬり、駅前にも商業地の色をぬる。表から裏に入ったところでは良好な住環境を維持するために、住宅地の色を塗るといったところです。ここでベースとなるのは「用途地域」で、[8-1:高さ制限]でも少し出てきましたが、地域を指定することによって建てられる建物の用途を限定するものです。最も単純な例を想定すれば、住宅地内に工場が建てられないようにするために用途地域をコントロールすると考えれば良いでしょう。
Kビル新築工事(第８回定例会議)
事業名・工事名
Kビル新築工事
日時
2014年2月26日 / 10:00～11:30
場所
トゥループロパティマネジメント(株) 第３会議室
出席者
- 設計監理(建築)
- トゥループロパティマネジメント(TPM) ： ST、MR、MT
- 設計監理(構造)
- K構造設計事務所
- 施工
- T社 ： K(現場所長)、T(技術営業)
- 施工(電気)
- H社 ： F
- 施工(設備)
- O社 ： A
1.前回、前々回議事録の確認
- 施工 K：
- 前回検討事項のエントランスの石割について石施工業者に確認しました。 床石については無目地は不可で最低目地幅を3mmは確保したいということ、また壁石については糸面程度の面取りを行えば無目地でも施工できるということです。
- 設計 MR：
- 分かりました。壁のほうは無目地で石割付図を描いてください。
2.週間工程の説明
- 2/28に地上部の鉄骨原寸検査を当社地下事務所にて行わせて頂きたいと思います。
- 設計 MR：
- K構造事務所のO氏と私が出席します。
- その際に基礎配筋も見ていただきたいと思います。施工途中ですので配筋検査は2/3ごろにまたお願いするかと思います。
- 設計 MR：
- 分かりました。メールで日程調整をしてください。
- 設計 MR：
- １節の製品検査はいつごろになりますか。
- 調整中ですが、４月の初めあたりになるかと思いますのでまた予定はメール等でお知らせします。
3.質疑
【トイレ、給湯室の設備及び天井内配管について】
- 前回会議の内容で図面を修正しました。
- 設計 MR：
- トイレ排水、換気扇ついては概ね良いです。X12通りの梁と換気扇が当たらない位置に移動してください。
【EF-3の代替換気扇およびEF-8の個別換気に変更した換気扇について】
- 換気風量について確認しました。
- 設計 ST：
- 換気扇の変更については減額の方向だと思いますが、減額分が分かる見積書をまとめて提出してください。
- 施工 K：
- 分かりました。
【消防協議議事録について】
- 施工 A：
- 2/7に消防予防課のE氏と協議しましたので報告します。
- 施工 A：
- 連結送水管後継100Aを80Aに変更して施工しても宜しい。
- 施工 A：
- 連結送水管が乾式のため水抜きバルブは１か所設置で宜しい。
- 施工 A：
- 屋外避難階段の放水口格納箱の設置位置を確認していただきました。
【消火配管について】
- 施工 K：
- 基礎図に埋設配管をプロットした図を作図しました。
- 設計 MR：
- 概ね良いです。消火配管の水抜きバルブ位置が隣地と外壁の狭い位置なので操作できるか確認してください。出来なければ位置を道路側に移動を検討してください。
- 施工 A：
- 分かりました。
【押出成型セメント版について】
- 設計 MR：
- 横張り部分の施工図についてはチェックしました、問題ありませんので発注してください。
- 施工 K：
- 分かりました。
- 設計 MR：
- 外部階段部分で事務所の出入り口扉上も押出成型セメント板です。EPS側のセットバックした側面の壁については押出成型セメント板またはLGS乾式壁のどちらでも構いませんので、施工しやす方で検討してください。納まりが難しい位置なので断面図を描いて検討しましょう。
- 施工 K：
- 分かりました。
- 設計 MR：
- エレベーターオーバーヘッド部分の押出成型セメント板は取り止めて、立ち上がりはコンクリートにウレタン防水とすることとし、押出成型セメント板天端に笠木と同レベルで水切りを廻す納まりに変更とします。
- 施工 K：
- 分かりました。
【地中障害について】
- 施工 K：
- 写真、資料を提出いたします。見積もりは後日提出いたします。
- 設計 MR：
- 分かりました。
以上
2014.4.6 作成：MT
8-2. 面積 （１）
８. オフィスビルの法律
オフィスビルに限らず、建築物を建てる際の最もクリティカルな制約の１つは面積であると言って良いでしょう。
本稿は知っている人は当然知っている当たり前な内容かもしれませんが、建築専門家以外の方と話したときに意外と正確に理解されていない方がいるという印象があります。
建築基準法上、基本的な面積の制約は大きく２つあります。「建築面積」と「延床面積」です。これらはm２（平方メートル）で表現される絶対的な量ですが、一方で敷地面積に対する割合で表現された「建蔽率」と「容積率」という数字もあります。絶対値で表現されるか相対値で表現されるかの差であって、制約をかけている内容は変わりません。
「建築面積」とは当該の敷地に対して何平方メートルまで敷地を覆っているかという数字で、「建蔽率」となると何パーセント敷地を覆っているかということになります。「許容建蔽率」という言葉がありますが、これは法的にその敷地に対して何パーセントまで建てられるのか？という値になります。このときに敷地を覆うというと書いたのは、要するに敷地上空から鉛直方向に敷地を見下ろした際に建物が占めている部分が「建築面積」に当たるということになります。
7-3. 光環境 （１０）
これらの器具を組み合わせて室内空間を照らすわけですが、どこを狙って照明をするかということが照明器具選びとレイアウトに関わってきます。光源と作業面との関係からの位置づけで、直接作業面を照らす「直接照明」、直接作業面を照らさずに他の室内の面を照らす「間接照明」が考えられます。また室内の光の分布からの位置づけで、室内空間全てをまんべんなく照らす「全般照明」と局所的に照らす「局部照明」が考えられます。例えば、一般的なオフィス空間では、天井に取り付いた蛍光灯の「ベースライト」によって「直接照明」の「全般照明」をしておいて、各デスクの上で「スタンドライト」で「直接照明」の「局部照明」の組合せによって、オフィス空間の照明環境が調整されているかと思います。またレストランやバーなど雰囲気のある様な飲食店では、「間接照明」による「全般照明」をしておいて、各テーブルや各席の手元を「スポットライト」や「ダウンライト」、「ペンダントライト」で「直接照明」の「局部照明」を施したりすることが多いです。
このようなアイディアが室内の照明計画のベースとなっています。
7-3. 光環境 （９）
ところで建築物に使われる照明を分類するとすれば、どのような水準があるでしょうか。器具の種類はその器具が建物に対してどのように取り付けられるか、どのように照らすかというところで大きく分かれます。天井から吊るすものは「ペンダントライト」と呼ばれ、それがある程度豪華ならば「シャンデリア」と呼ばれるでしょう。ちなみにシャンデリアはそもそもロウソクが照明であった時代からあるもので、ロウソクを立てて天井から吊るものでした。壁面に付けてあるものは「ブラケット」、天井に埋め込みの「ダウンライト」、埋め込まれないものは「直付け」や「シーリングライト」と呼ばれています。またそれが蛍光灯から成る照明器具の場合ならば、「ベースライト」と呼ばれることもあります。建築物から独立して器具自体が立っているものは「スタンド」、壁や天井に取付けられて一部分を狙って照らす照明器具は「スポットライト」ですね。他にも天井や床から壁を照らすものは「ウォールウォッシャー」と呼ばれたりします。
また「提灯」や「行灯」、「灯籠」などは日本的な独特な雰囲気がありますね。
