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毎日使用するリモコンのぐらつきを修理しました。

今回は築10年のオフィスビルにて発生した事例を紹介致します。
清掃員の方から「大便器のウォシュレットのリモコンなのですが、一部のリモコンが傾いています」との連絡が入りました。急な衝撃が加わったことで傾いている場合、リモコンの動作にも不具合が発生する可能性があるため、念のため正常に作動するかテストしてもらいました。幸いにも機器の動作には問題がなかったので、固定用の金具を持って現地へ向かいました。

　現地に到着して状況を確認したところ、リモコンを取付けるためのフックの固定が弱くなったため、フックが壁面から外れていることが原因でした。壁面に破損がないことを確認し、フックを再度固定してリモコンを取付けました。その後、ボタンを数回押してもリモコンがぐらつかないことを確認して、取付け作業を終了致しました。なお、工事の際に金具の固定と併せてリモコン内の電池も新品に取替えも行い、他のトイレも巡回点検しました。

オフィスビル内には、トイレを含めて毎日使用する設備や、週1回程度しか使用しない設備など、様々な種類の設備が設置されております。これらの設備は時間が経つにつれて劣化が進むため、テナント様やビル利用者様が丁寧に取り扱っても故障や不具合が発生する事がございます。

当社では、故障や不具合を早期に発見・修繕し、建物内をいつでも快適に過ごせる環境にする様、提携業者と連携を密にして日々業務に取り組んでおります。

騒音や振動を考慮しておく必要がございます。

今回は築10年が経過するオフィスビルでの事例を紹介致します。
テナント様より「会議のためにプロジェクターをいくつか設置したい」との依頼があり、工事の可否を確かめるため現地調査を行いました。

テナント様と現地で希望の設置場所や設置方法を確認したところ、プロジェクターは常時天井から吊るして固定し、移動等は考えていないとのことでした。天井への取付けは天井ボード面を補強して取り付ける方法もございますが、対象のプロジェクターは重量があることや移動を考慮する必要がないことから、天井ボードではなくスラブ面へ固定金具を設置することを提案致しました。

スラブ面を加工する工事は通常よりも音や振動が他のフロアへ響く可能性がありますので、ビルオーナー様や各階のテナント様、管理会社への説明及び承諾が必要となることが多い工事です。事前の説明・承諾を怠って施工してしまうと、騒音により他のテナント様に影響を及ぼす場合や、退去時の原状回復工事で問題になってしまう恐れがございます。

工事の承諾を頂いた後は、プロジェクターの設置個所をマスキングして、天井ボード及びスラブにドリルで穴を開け、アンカーを打ち込んだ後に固定用金具を取り付けました。プロジェクター本体の設置はテナント様が行うことになりましたので、固定金具の強度が問題ないことを確認頂いて工事を終了しました。

当社では、対象のテナント様はもちろんのこと、必要な場合は他のテナント様やオーナー様とも綿密に打ち合わせを行い、常に最適な方法で施工するよう心掛けております。

種類により様々なメリット、デメリットがございます。

先日、築30年が経過するオフィスビルにて、外壁改修工事を実施致しました。工期は約2ヶ月と長期作業となりましたが、お知らせ及び工程表をお配りする事で、スムーズに工事を進める事が出来ました。

工程表は工程管理する上で重要な表で様々な種類があり、メリット、デメリットがございます。

●横線式（バーチャート、ガントチャート）
メリット
①作成が安易
②進捗が直観的にわかる
③修正が安易
デメリット
①作業間の関連及び工期に影響する作業が不明確で合理性に欠ける
②部分的な変更があった際に、全体に及ぼす影響がわかりにくい
③曖昧な要素が入りやすい
④概略日程になってしまう

●曲線式（工程曲線、出来高工程表）
メリット
①全体的な把握ができ、原価管理、工事の進捗状況がわかりやすい。
デメリット
①作業手順が不明確
②作業間の調整ができない
②作業に必要な日数、工期に影響する作業わかりづらい

●ネットワーク式
メリット
①複雑なプロジェクトの総合管理に適している
②部分的な変更があった場合、全体に及ぼす影響を把握できる
③各作業間の相互関係が明確
④重点管理が出来る
デメリット
①修正が比較的むずかしい
②ネットワークの組み立てが難しい
③作成に手間がかかる
④手法を理解するのに時間がかかる

当社では、オーナー様、テナント様へ説明が必要な場合には、適切な工程表を作成し、安心、安全に作業に取り掛かれるよう手配、準備をしております。

忘れてはならない「封水」を常に意識して巡回しております。

オフィスビルのトイレによく使用されている設備として、自動センサーが挙げられます。特にトイレ内の照明や水洗弊社では管理しているオフィスビルが常に最適なコンディションを保てるように点検を定期的に行っております。その中でも排水管設備は目立たないものの重要な部分です。

例えば、給湯室やトイレの手洗い場には排水口にS字形の排水管が繋がれていたりしますが、これは「トラップ」と呼ばれています。トラップは管内に水が溜められる構造になっており、溜まった水が下水からの臭いや害虫、害獣の侵入を防いでいます。この「水の蓋」が無ければ、水場は不衛生な環境になってしまいます。
このようにトラップが働いている状態を「封水」といいます。

日常的に使用している分にはトラップ内の水が枯れることはまずありませんが、テナント様の退去などで長時間使用がない場合は、蒸発や毛細管現象(髪の毛等のゴミが管内の水を吸いだしてしまう現象)により水の蓋が無くなってしまうことがございます。
このように封水が機能しなくなった状態を「破封」といいます。

破封は上記設備の他にも「SK（エスケー）」と呼ばれる大型の流し台でも発生することがございます（SKとは、基本的には建物の清掃時に使用される設備で、モップなどを洗えるように流し台の底が深いものになっています）。トラップも通常より大きなものになりますが、様々な要因が重なると破封が起こる可能性があります。

弊社では、上記のようなことが起こらない様、巡回中に必要な分の水を排水管に流して封水を維持し、お客様が快適にオフィスを使用できるよう努めております。

販売終了したセンサーを新規のものに交換致しました。

オフィスビルのトイレによく使用されている設備として、自動センサーが挙げられます。特にトイレ内の照明や水洗トイレに使用されている人感センサーはお客様が使用した時にだけ動作するので、節電や節水対策として大変有効です。しかしながら設備によっては不具合が起こると手動で動かすことが出来ない場合がありますので、こまめな点検や故障時の手続きを抑えておく必要があります。

今回は築31年ほどのオフィスビルで行った工事を紹介致します。男子トイレ小便器の不具合がテナント様より報告されたため、現場へ向かい状況を確認いたしました。その際に「センサーのランプが反応しない」との情報も教えて頂いたので、ドライバー等の工具の他に通電を確認するテスターを準備しました。

報告の通り、問題の小便器はセンサーが無反応のため水が全く流れない状態でした。さらに原因を精査する為、問題の小便器からセンサー部分を取り外して通電テストなどを行った結果、不具合の原因はセンサーの経年劣化による故障と判明しました。メーカーに該当する備品を照会したところ、センサーは生産終了品になっていましたので、代替品を早急に手配しました。後日、代替品を組み込み動作チェックを試したところ、問題なく水が流れるようになり、復旧作業終了となりました。

当社では、想定される道具類を用意して現地での不具合確認の幅を広げて代替品を早急手配するなど、トラブルを迅速に解決できるように対応しております。