前コラムでご紹介したご紹介した物件評価書は、当社が独自に作っている評価書の簡易版になります。このコラムで、簡単な各項目の説明をいたしますので、是非自分のビルや建築予定のビルを評価してみて下さい。

１．立地

駅から徒歩○分という点が決定的なポイントであると考えているビルオーナーが多くいらっしゃいますが、都心のオフィスビルは大抵駅から徒歩5分圏内にありますから、駅から近いという点だけでは決定的な要素にはなりません。
実際にはオフィスビルへの動線上の全てが評価対象になります。次のポイントを検討した上で、総合的に評価しましょう。

①エリア

千代田区、港区、中央区の都心３区はニーズが高くプラス評価。次が、渋谷、新宿、品川、池袋周辺、これに続くのが台東、文京となります。

②沿線

オフィス向けには古くて、すでに仕上がっている街が好まれます。山手線沿線はプラス評価。地下鉄で言えば銀座線、日比谷線、丸ノ内線に都営浅草線の順で評価されます。歴史が浅く乗降客数の少ない駅では距離が近くてもプラス評価にはし難いと思われます。

③駅からビルまでの間

駅からビルまでの間にごみごみした路地や風俗、消費者金融などがあればマイナス評価となります。また、駅とオフィスとの間に数車線もあるような広い道路がある場合には、敬遠されることもありマイナス評価となります。

④幹線道路との関係

テナントの業種や道路の幅、交通量によっても異なりますが、一般的には奥まった静かな環境よりも、幹線道路に近い立地をプラス評価するテナントがやや多いように思えます。

⑤建物の周辺

公園がある、並木の緑が見える、眺望が良いなどの場合にはプラス評価。飲食店などが入った雑居ビルや古い木造住宅が密集している、墓地が丸見えになっているような場合にはマイナス評価となります。