NEWSシリーズ
賃貸オフィス事業の究極を目指す

オフィスビルにとって重要な要素は外観、エントランス、水回りという順番です。世界遺産地区では景観条例で建物が様々な点から制限されますが、特に見え方が重要なポイントです。外から見て美しい建物であることはオフィスビルとして必要不可欠な機能です。その外観と共通する美しさを建物空間全体で統合することでリクルートスーツのようなオフィスビルが成立し、NEWSシリーズは下記の特長を挙げることができます。

用途を賃貸オフィスに限定したことで得られる商品性

駅前や視認性のあるブランド立地は地価が高く、賃料も高くなります。そのような土地で成立する賃貸事業とは一線を画すNEWSシリーズは、必ずしも一等地ではなくとも、利便性が高く、オフィス用途に限定することで竣工時の外観が維持された商品であり続けることができます。この安心感は賃貸オフィスビルとして非常に重要な要素です。

安定したプラン

例えばバルコニー・避難階段はビルの外観を保つため、極力裏側となる部分に位置する工夫をしています。竣工後、運営中のビルでも新築時と同様の印象を与えることができます。建物用途などは運営方針によって変化するかもしれませんが、このプランはNEWSのブランド名のまま、将来も変わらない新しさを提供し続けます。

質の高いオフィス空間を提供

エントランスのドア、館銘板、エレベーターのボタン、各階ホール、共用部の水回り、専用室セキュリティ、室内環境などはオフィスビルとして質の高い仕様を標準としています。公共施設等で見られる普及品グレードでなく、最上位グレードを標準とすることで業務空間たる質感を維持しています。神は細部に宿るという箴言がありますが、あらゆるアイテムの質が高く、手抜きがないという印象を与えるためには細部に対する意識が欠かせません。

中小オフィスビルとしての利便性に優れたプラン

NEWSシリーズは1フロア1テナントを標準としています。なお、分割可能な設備対応もあり、立地等を踏まえて分割利用する場合はあります。男女別トイレ・水回りなどはEVホール延長の共用部分に位置しており、専用室と区画されています。この考え方は基本的な考え方としてあらゆる規模の物件で一貫しています。建物のライフサイクルでリニューアルは不可欠ですが、部分的リニューアルは費用対効果に限界があるので、将来のリニューアルで見切りが上手くいくプランという側面もあります。

衛生陶器（トイレなどの水回り）などはオフィスビルとして日常空間とは一線を画する質の高い製品を導入しています。それぞれの製品の詳細は説明されないとわからなくても、ビルを見に来た方を一目で感心させるような非日常感を目指しています。特にデザイン性の高い設備・製品は変化する場合もあり、適切なリニューアルがビル全体の印象をリフレッシュしていきます。このリニューアルで更新すべき部分と継続的な部分の見切りはビル全体を俯瞰するなかでの判断となる場合もあります。例えば、男女の衛生陶器の数は変更せず、区画プランもそのままにリニューアルするのが通例ですが、利用状況で衛生陶器の数を変更する事例もあります。

専用室セキュリティは利便性の高い高品質設備を採用しております。2000年代では静脈認証、2020年代は顔認証など、技術進展に伴い、使い勝手に配慮しつつ、テナントは高度なセキュリティを自らは投資せず、賃貸で利用できます。このような最先端技術はすべて導入すべきとは限りませんので、賃貸オフィスを使用するテナントにメリットのあるものを取捨選択できる背景は不動産管理運営会社の知見です。

専用室内はフルハイトガラス面など明るく開放的な空間とし、加えてLED照明は昼光色が標準で、照度も高く設定されます。天井は梁を隠蔽したフラット仕上げとすることで質感の高いすっきりした印象です。

賃貸オフィスの究極

NEWSシリーズで1棟のみ外部投資家に購入頂いた物件があります。この時、物件を見た投資家は、まず「本当にこの物件は売りものですか？」と聞きました。投資不動産市場に供給される物件とは一線を画した商品であることを如実に示す正直な感想だと思います。

賃貸オフィス事業者は個人から大手不動産会社まで様々なプレイヤーが存在しますが、本当に優れた建物を作ろうという考え方で取り組む例は極めて少ないと思います。どのような建物が本当に優れているかわからない場合もあれば、トップレベルの不動産会社の場合、優れた建物やその開発費用水準も把握できても、そのような超過投資による事業の取組事例がないため、正確な判断ができずに実現できないのかもしれません。大手不動産会社による大型ビルが軒を連ねるエリアの景観が美しいと評価されているでしょうか？不動産業の現状では日本社会における国土空間の発展が見込めないという危機感があります。当社は佐々木が賃貸オフィス事業の究極を目指すことを社是としています。TPMグループは優れた不動産を開発し、優れた不動産運営を行う存在であり、日本社会の発展に寄与できる存在価値のある会社と自負しています。

TPMでは小規模賃貸マンション開発の実績も豊富にあります。近年、賃貸マンション3棟が東京都建築士事務所協会の東京建築賞受賞物件となっております。2023年6月現在、3棟受賞不動産会社は当社のみであり、建築専門家からの開発力の評価も得ています。また、天井輻射式冷暖房空調を採用した住宅では夏の夜の熟睡のため開発された意欲的な賃貸住宅物件Comfy Collection MINATOの開発実績もあります。

ビルディング不動産㈱で開発した賃貸オフィスビルはBR地名Noという構成で、現在も運営されています。BRシリーズは400㎡～8000㎡まで幅広い規模で都心オフィスエリアに40棟程度あります。なお、物件所有者変更に伴いビル名が変更となっているビルもあります。これらに共通する仕様として、シンプルな外観、しっかりしたエントランス空間、オフィス用途、各階EVホール、共用部の男女別トイレ、機械警備などのセキュリティほかオフィスビルに望まれる設備などを挙げることができます。特に、1980年代からウォシュレットやOA床を設置するオフィスビルはかなり限定されますが、その後標準化されています。先見の明があるBRシリーズは佐々木が㈱BRAという設計会社を設立のうえ、自社設計による高水準の品質の賃貸オフィス開発を行った事例であり、ブランディング的な要素もあります。

BRシリーズを購入したファンド会社代表の方から、「佐々木さんのビルが(購入した様々なビルのなかで)一番儲かる」との評がありました。TPMでも継続する特長です。

不動産を商品として開発するのは不動産屋の役割であり、建設会社、設計士、資金提供者の役割ではありません。TPMでは優れた賃貸オフィスビルを開発し、サブリース株式会社（以下、「SL」）による運営管理条件付で売却を予定しています。昨今の市場環境下では、開発事業として成立しうる土地取得は必ずしも思う通りにはならない点で、無理なくできる開発を年1～2案件とし、開発段階から販売に取り組むことで次の開発案件に取り組むサイクルを計画しています。これによりSL での運営管理面積が増加し、SLの優れた運営管理サービスを通じた知見が商品性の高い不動産開発にフィードバックされてゆくプロセスが可能です。

様々な資金調達手法があり、TPMは、ファンド、不特法、REITなども視野に入れつつ、タイムリーな売却を通じた安定した資金計画をベースに事業拡大を目指します。ある部分に特化することで量の追求ができるかもしれませんが、量と質は異なります。TPM グループは量のみとは異なるアプローチにより安定した開発と高品質な運営管理サービスを通じ、日本社会の発展に寄与して参ります。